文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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