一(yī)线城市，也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取消(xiāo)二(èr)手房(fáng)指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首先二(èr)手房指导价被称为“核(hé)弹级(jí)”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认真”实(shí)施这(zhè)条政策(cè)的城市，最后深圳是(shì)房价(jià)前三(sān)的核心(xīn)城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取(qǔ)消，首(shǒu)先(xiān)有(yǒu)利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房(fáng)回(huí)暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多家大行表示“尚未接到(dào)正式通知，目(mù)前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还(hái)需(xū)要持续(xù)的关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次政策大概率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域(yù)按照新的规则进行，但不会出(chū)台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些(xiē)事(shì)情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二(èr)手房(fáng)指导价横空出(chū)世(shì)。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时(shí)的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只能按照(zhào)指导价来计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉得厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例(lì)子(zi)，市场(chǎng)价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首(shǒu)付去到了(le)510万(wàn)，相当于首(shǒu)付5成了（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让大批量买家，失去了购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施二手房指导(dǎo)价的10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出(chū)台当年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价(jià)的房源(yuán)占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深(shēn)圳(zhèn)各区二(èr)手房(fáng)成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半成(chéng)交价低于参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深(shēn)切(qiè)的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码农三(sān)年前高杠杆买了(le)2套(tào)华润(rùn)城，月供(gōng)12万，最(zuì)终(zhōng)亏损1000万(wàn)破产。据媒体推(tuī)测，如果案(àn)例属实，买家的实(shí)际购(gòu)房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房(fáng)贷和持有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这(zhè)两年感受(shòu)到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创下(xià)多年(nián)新低(dī)，学区房神话(huà)不再，房(fáng)产中介的(de)日子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手房指导价的(de)城(chéng)市陆陆续续低调(diào)退出，目前(qián)只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点(diǎn)多子女(nǚ)家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑(lǜ)予(yǔ)以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份70个大中城(chéng)市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同比去(qù)年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其(qí)他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上面可(kě)能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带(dài)押过户”全(quán)国(guó)实施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好评的新政。为什么复兴号很少人买rong>对(duì)于激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企为什么复兴号很少人买业要(yào)发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回(huí)归到(dào)常识，从(cóng)字面理解一下这两个词(cí)，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上面(miàn)不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果(guǒ)压(yā)不(bù)住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还(hái)有一大波正在路上...

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